Superbonus 110%, se ne può usufruire
anche per l’ampliamento? Le risposte
e i dettagli dai commercialisti

PAROLA AGLI ESPERTI - Continua su Cronache Fermane la rubrica in collaborazione con l’Ordine dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Fermo guidato dalla presidente Eliana Quintili. Ogni settimana i professionisti iscritti all'Ordine affrontano temi di attualità e approfondimenti sul mondo della contabilità, fiscale e del lavoro

18 Dicembre 2020 - Ore 10:53

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di Gianluca Natale

Ora è possibile usufruire del Superbonus 110% anche per l’ampliamento? La domanda è legittima e sorge spontanea alla luce della modifica normativa intervenuta grazie al Dl Semplificazioni (L.120/2020) che ha modificato la definizione di ristrutturazione edilizia, contenuta nell’art. 3 lett d) del Dpr 380/2001.

L’ampliamento di un immobile nell’ambito di un intervento di demolizione e ricostruzione può beneficiare delle varie agevolazioni fiscali?

Finora non è stato mai possibile, in quanto l’ampliamento è stato sempre inquadrato come nuova costruzione.

Ma andiamo per gradi, la problematica è prima di tutto di natura urbanistica, in quanto dalla esatta qualificazione dell’intervento edilizio ne deriva il trattamento fiscale dell’operazione, sia ai fini iva sia per quanto attiene alle detrazioni ed ai vari bonus fiscali, compreso l’ormai noto 110%.

In particolare se l’intervento edilizio può essere considerato come ristrutturazione, l’iva applicabile sarà sempre del 10% e può beneficiare dei molteplici bonus fiscali, che vanno dai classici bonus ristrutturazione, compreso il sisma bonus, all’ecobonus fino a da arrivare al superbonus del 110%. Al contrario se l’intervento è qualificato come “nuova costruzione” è applicabile l’iva in base al tipo di edificio e pertanto può essere applicata l’aliquota del 22%, ma soprattutto la “nuova costruzione” non può accedere ai vari bonus fiscali.

Fatta questa premessa occorre individuare e capire cosa afferma attualmente la normativa urbanistica in tema di ristrutturazione, in virtù della nuova definizione di ristrutturazione edilizia, che ora comprende anche la demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti con ampliamento, a determinate condizioni che dirò in seguito.

In sostanza viene introdotto a livello urbanistico, il principio secondo il quale un intervento che va a demolire e ricostruire un edificio con aumento di volumetria, può essere considerato “recupero del patrimonio edilizio esistente”.

Da ciò si apre un panorama favorevole da un punto di vista fiscale, in quanto tali interventi (demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria), inquadrati come ristrutturazione edilizia da parte dei Comuni secondo le caratteristiche della nuova legge, possono beneficiare di una serie di agevolazioni fiscali, senza eccezioni a seguito della nuova volumetria.

Gli interventi di demolizione e ricostruzione, sono sempre stati oggetto di dibattito: in precedenza erano sempre stati considerati come interventi di nuova costruzione.

Successivamente, a seguito di modifiche della materia urbanistica, sono stati considerati interventi di ristrutturazione edilizia, ma il nuovo edificio doveva avere la stessa sagoma e la stessa volumetria del precedente.

In seguito la norma ha concesso la possibilità di modificare la sagoma del nuovo edificio rispetto all’originario, ma con il mantenimento della volumetria esistente.

Più tardi è stata data anche la possibilità di riscostruire su una diversa area di sedime rispetto all’originaria.

Oggi, come detto, il principio che la volumetria non possa essere ampliata in sede di ricostruzione, è stato superato dal Decreto Semplificazioni, con le seguenti condizioni.

L’ampliamento della volumetria, rientrante nella famiglia della ristrutturazione edilizia (art.3 lett.d] dpr 380/2001), deve riguardare le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

In conclusione, dalla lettura della norma e della sua relazione, sembrerebbe che una demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, che si sia resa necessaria ad esempio per l’efficientamento energetico e quindi per aumentare lo spessore delle pareti, oppure per realizzare dei locali comuni per ospitare la caldaia centralizzata, o per l’installazione di impianti tecnologici ad esempio l’ascensore, o per l’accessibilità si pensi alle rampe per disabili o ascensori maggiori dimensioni, possa essere qualificato come intervento di ristrutturazione edilizia, con applicazione dell’iva ridotta al 10% e con i benefici dei bonus fiscali, compreso il superbonus del 110%.

In diversi recenti interventi, l’Agenzia delle Entrate indirettamente ha confermato tale principio, ma sarebbe opportuno ed auspicabile uno specifico chiarimento a riguardo.