Terreni e partecipazioni al test della nuova rivalutazione: si riapre la finestra per aggiornare i valori di carico ma aumenta l’imposta

PAROLA AGLI ESPERTI - Continua su Cronache Fermane la rubrica in collaborazione con l’Ordine dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Fermo guidato dal presidente Roberto Vittori. Ogni settimana i professionisti iscritti all'Ordine affrontano temi di attualità e approfondimenti sul mondo della contabilità, fiscale e del lavoro

4 Marzo 2022 - Ore 17:08

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di Alessandro Felicioni

Di nuovo in pista per la rivalutazione di terreni e partecipazioni; la crisi, però, morde anche qui: l’imposta sostitutiva prevista per aumentare il valore fiscale dei beni detenuti da persone fisiche, in vista di una loro cessione, sale dall’11% al 14%. In più chi aderirà sarà chiamato alla cassa prima, entro il 15 giugno 2022 (almeno per la prima rata) anticipando la canonica scadenza del 30 giugno.

È l’articolo 29 del DL 17/2022 (DL Energia), pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del primo marzo scorso a prorogare, anche per il 2022, le disposizioni fiscali originariamente introdotte e disciplinate dagli articoli 5 e 7 della L. 448/2001. A distanza di più di venti anni, quindi, resiste l’agevolazione, ormai diventata di fatto strutturale ed ordinaria, che si rivolge alle persone fisiche in possesso di terreni e partecipazioni non quotate posseduti alla data del primo gennaio 2022.

Si tratta, nella sostanza, di una disciplina analoga a quella prevista per le imprese in tema di rivalutazione dei beni aziendali. In pratica è possibile aumentare il valore fiscale di un terreno o di una partecipazione in società non quotate, in modo che al momento della vendita la plusvalenza imponibile sia data dalla differenza tra il corrispettivo della vendita e il nuovo valore di carico, appunto, rivalutato.

Per le società d(soprattutto quelle di capitali) la rivalutazione dei beni ha anche una valenza patrimoniale giacché il maggior valore alimenta il patrimonio netto e può permettere, soprattutto in un momento storico come quello attuale, di far fronte all’erosione del capitale dovuto alle inevitabili perdite degli ultimi due anni. Tant’è che l’ultima versione della rivalutazione dei beni d’impresa, prevede la possibilità di evitare il versamento dell’imposta sostitutiva e attribuire alla rivalutazione effettuata esclusivamente valenza patrimoniale.

Nel caso della rivalutazione rivolta alle persone fisiche, invece, l’unico interesse è quello di conseguire un risparmio di imposta in caso di previsione di dismissione della partecipazione ( o del terreno).

Sarà quindi possibile rivalutare il costo o valore di acquisto delle partecipazioni non quotate e dei terreni posseduti al di fuori del regime d’impresa, affrancando in tutto o in parte le plusvalenze che rientrano tra i redditi diversi ex art. 67 comma 1 lett. a)-c-bis) del Tuir.

La norma attuale prevede alcuni adempimenti necessari che, come anticipato, a differenza delle recenti proroghe del regime di rivalutazione, vengono a scadere il 15 giugno 2022 (in precedenza il riferimento consolidato era al 30 giugno dell’anno di riferimento).

Entro tale data occorrerà che un professionista abilitato rediga e asseveri la perizia di stima della partecipazione o del terreno e che chi è interessato provveda a versare l’imposta sostitutiva per l’intero suo ammontare, o per la prima delle tre rate annuali di pari importo previste dalla norma.

Alla redazione delle perizie sono abilitati:

per le partecipazioni, gli iscritti all’albo dei dottori commercialisti, dei ragionieri e periti commerciali, gli iscritti nell’elenco dei revisori legali dei conti;
per i terreni, gli iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.

La proroga in argomento prevede l’incremento dell’imposta sostitutiva che è prevista ora con un’aliquota unica del 14% rispetto a quella dell’11% che era stata in vigore per le ultime proroghe dell’agevolazione.

Le rate devono essere di pari importo e quelle successive alla prima scadranno, rispettivamente, il 15 giugno 2023 e il 15 giugno 2024; dovranno essere maggiorate degli interessi del 3% annuo, dal 15 giugno 2022.

La rivalutazione, si perfeziona con il versamento, entro il termine previsto dell’intero importo dell’imposta sostitutiva dovuta, sulla base del valore indicato nella perizia giurata, oppure – in caso di pagamento rateale – della prima rata.

Come detto, l’agevolazione può essere sfruttata solo in vista di una preventivata cessione dell’asset; ciò al fine di ottenere uno sconto fiscale in sede di pagamento sulla eventuale plusvalenza.

In tale scenario particolare attenzione deve essere posta alla rivalutazione delle partecipazioni non quotate. A partire dal primo gennaio 2019, la tassazione ordinaria in capo alle persone fisiche che cedono partecipazioni (siano esse di controllo o meno della società partecipata) scontano una imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza realizzata. Tale plusvalenza si determina, sempre nel regime ordinario, come differenza tra il prezzo di cessione e il valore di acquisto originario. Così, tanto per stare sul concreto, se vendo una partecipazione ad un corrispettivo di 15.000 euro e l’avevo acquistata a 5.000 euro, la cessione determina una plusvalenza di euro 10.000 sulla quale verrà applicata una imposta sostitutiva del 26% per un esborso di 2.600 euro .

Se però, entro metà giugno, un commercialista, o altro professionista abilitato, mi consegna una perizia di stima asseverata dalla quale emerge che il valore della partecipazione, alla data del primo gennaio 2022 era di 15.000 euro, posso fruire dell’agevolazione e sottoporre all’aliquota del 14% tale valore di stima; ciò al fine di poterlo utilizzare nella determinazione della plusvalenza all’atto della cessione; nell’ipotesi di cui sopra, tale plusvalenza verrebbe integralmente azzerata giacché il valore di stima coincide con quello di vendita. Complessivamente dunque, il carico fiscale si è ridotto ad euro 2.100 (14% di 15.000) a fronte delle originarie 2.600 euro.

Si osservi che tale situazione è facilmente configurabile giacché, nel momento in cui determina un prezzo di vendita che mette d’accordo cedente e cessionario, presumibilmente tale valore non sarà così distante dal valore di mercato della quota. Cosicché, la perizia di stima per fruire dell’agevolazione facilmente si avvicinerà al corrispettivo pattuito, finendo per azzerare la plusvalenza imponibile.

Nei calcoli di convenienza occorre porre attenzione al fatto che mentre l’imposta sostitutiva del 14% si applica all’intero valore della partecipazione, come rivalutato a seguito della stima, la tassazione ordinaria prevede una aliquota superiore del 26% ma applicata solo alla differenza tra valore di cessione e valore di carico dell’asset.

Pertanto, affinché il regime agevolato risulti conveniente è necessario che l’imposta sostitutiva del 14% applicata sul valore della partecipazione posseduta risulti inferiore al 26% della plusvalenza realizzata in assenza di affrancamento.

Se il contribuente ha già beneficiato dell’agevolazione e intende avvalersi di un’ulteriore rivalutazione delle partecipazioni o dei terreni posseduti non è tenuto al versamento delle rate ancora pendenti della precedente rivalutazione e può scomputare l’imposta sostitutiva già versata dall’imposta dovuta per la nuova rivalutazione.